上海内环土地流拍真相:房价涨跌终极博弈来临!|地产·杆

来源:和讯名家 时间:2018-08-03 12:38:02
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撰文|张银银

撰文|张银银

  杆友笨小孩推荐蔡琴的“渡口”:生命终将是荒芜的渡口,就连我们都只是过客! (ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

  房价的走势越来越有趣。

  一方面公众感觉房价一直在涨。另一方面,开发商似乎也不满意。最新报道说,全国近800块地没卖出去,上海(楼盘)内环也流拍……

  与此同时,刚刚结束的最高层会议说,坚决遏制房价上涨。可参看杠杆游戏所写,《坚决遏制房价上涨!最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》(7月31日)。

  两个信息放一起看,这似乎在暗示,房价要跌,开发商要么有限了,要么未雨绸缪。是这样吗?

  1、流拍率并未出现明显异常。如很多人都注意到的,这次不是遏制房价过快上涨,是直接不准上涨!如果这个说法属实、可以兑现,那么很好理解,为什么大量土地流拍。

  问题是,不准涨的意思才出来2天。而流拍则是日常都会发生的事情。

  不仅如此,整体上说,上半年,我国卖地还是很嗨。中指院的数据显示,今年前半年仅300城市出让金就已经高达1.96万亿元,同比增长近3成。

有趣的是,成交为50243万平米,增幅为27%,也是约3成。如果对照去年同期的情况,会发现,这个流拍比例并没有什么异常。

  有趣的是,成交为50243万平米,增幅为27%,也是约3成。如果对照去年同期的情况,会发现,这个流拍比例并没有什么异常。

  2018上半年全国推出59791万平米土地,成交50243万平米,流拍率为15.97%。

  2017年同期,推出45967万平米,成交38196万平米,流拍率为16.91%。

  如果非要说流拍率,杠杆游戏的计算表明,至少从成交面积上说,今年流拍率还低一点。当然,流拍的区域和结构,可能有些异常。但无论如何,不能随便说中央不让房价涨了,所以土地大量流拍。这完全是一派胡言。

  2、房价涨幅其实在增加。国统局数据显示,2016年,楼市销售增量涨幅最高潮时,当年1-6月,我国商品房销售面积64302万平米,同比增长27.9%。销售额48682亿元,增长42.1%。

  可以算出,当时我国商品房均价7570.84元/平米。

  而到了2017上半年,我国商品房销售面积74662万平米,同比增长16.1%。销售额59152亿元,增长21.5%。

  可以算出,2017上半年,我国商品房均价7922.64元/平米,涨幅为4.6%。

  2018年1-6月,我国商品房销售面积77143万平米,同比增长3.3%。销售额66945亿元,增长13.2%。

  可以算出,商品房平均价格8678.04元/平米,涨幅为9.5%。

  最严厉调控2年后,反倒房价涨幅增加了。你说中央不急啊,所以要求从遏制过快上涨,变为遏制房价上涨。

3、地价涨幅确实在放缓,但总归还是以超过10%在涨。国统局数据显示,2016年1-6月,房企土地购置面积9502万平米,同比下降3.0%。当时的土地成交价款3159亿元,增长10.2%。

3、地价涨幅确实在放缓,但总归还是以超过10%在涨。国统局数据显示,2016年1-6月,房企土地购置面积9502万平米,同比下降3.0%。当时的土地成交价款3159亿元,增长10.2%。

  可以算出,当时我国商品房土地均价3324.56/平米(非楼面价)。

  到了2017上半年,我国房企土地购置面积10341万平米,同比增长8.8%。土地成交价款4376亿元,增长38.5%。

  可以算出,2017上半年,我国商品房土地均价4231.70元/平米(非楼面价),涨幅为27.29%。

  2018上半年,房企土地购置面积11085万平米,同比增长7.2%。土地成交价款5265亿元,增长20.3%。

  可以算出,2018上半年,我国商品房土地均价4749.66元/平米(非楼面价),涨幅为12.24%。涨幅确实在放缓,但终归还是以超过10%在涨。

  4、房企负债率攀升至十多年来最高点。上文第二部分数据显示,我国商品房销售增幅2016上半年为27.9%,2017为16.1%,到了2018年上半年则为3.3%。

  别看很多城市抢房新闻不断,但杠杆游戏陈列的上述数据表明,地产销售增长实际已经接近停滞。

  原因很简单:一是部分城市的推盘量在控制;二是限购,具备购房资质的群体被控制;三是所谓长效机制,一些租赁、保障性质住房增加。

销售量增速明显下降同时,Wind数据显示,房企资产负债率不断上行,已经达到了2005年以来的最高点。

  销售量增速明显下降同时,Wind数据显示,房企资产负债率不断上行,已经达到了2005年以来的最高点。

  截至2018年一季度末,房企上市公司整体负债率继续小幅上升,达到79.42%,较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位,仅次于银行和非银金融。

  5、如果房价不准涨只有一条路?上面的各组数据表明,房地产要正常运转,房企不出问题,且不大涨,几乎只有一条路:

  房价不怎么涨,但销售得稳定。因为地价继续在缓慢上涨,供给在增加。所以,房子要有钱赚、不债务危机,必须保证销售回款效率。

  反之,如果销售下滑,市场自然会认为下跌不可避免,进入横盘期,接着下滑不可避免。回顾2013-2015年的行情,即是如此。若此,是否可以承受?是否有这个决心?

  所以如何保证销售稳健?那就得靠“计划经济”,要继续制造局部紧张,放盘节奏精准,让投机之外的群体继续看多,愿意掏钱购房。

  但问题是,这个玩法,还能持续多久?而且需要货币、调控、棚改、国内外其他形势等多方配合,难度不小。

6、真遏制房价,对房企和地方政府有压力。如杠杆游戏上述分析,各大城市的限购、限售,实际影响了销售。现在价格又越管越严,开发商急啊!地方政府也急啊!

6、真遏制房价,对房企和地方政府有压力。如杠杆游戏上述分析,各大城市的限购、限售,实际影响了销售。现在价格又越管越严,开发商急啊!地方政府也急啊!

  而那边厢,地方政府还等着钱用。债务本身不少,现在又说要努力搞基建,不要钱啊?未来还债需要的钱越来越多!

  国际形势却又不容乐观。

  所以,坚决遏制房价上涨,到底遏制多久,能不能真的遏制,或者遏制了资金又去干嘛?见杠杆游戏的好基友闺蜜财经撰文所言,《“坚决遏制房价上涨”,你的房票会“过期作废”吗?》(8月1日)——始终是个问题。

  如此说来,继续涨还是横盘到跌,其实就是一刹那。

本文首发于微信公众号:杠杆游戏。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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